"(사례) 계약 기간이 끝났는데도 불구하고 세입자가 점포를 비워주지 않고 있습니다. 참다못해 세입자를 상대로 명도소송을 제기했습니다. 문제는 명도소송 중 세입자가 다른 사람에게 무단으로 점포를 넘겼다는 겁니다. 이 경우 건물주인 저의 동의가 없었기 때문에 소송을 진행해도 문제가 없는 건지 궁금합니다"

[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 명도소송 중 무단으로 점유자를 바꾸는 세입자가 등장하면서 마음고생하는 건물주 사례가 종종 있다. 명도소송은 계약이 끝나거나 해지됐음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 건물주가 제기하는 소송이지만, 현 점유자가 세입자가 아니라면 상황은 간단치 않다.

흔하지 않지만, 세입자가 명도소송 전후로 무단전대(건물주 동의 없는 재임대)하는 경우 소송 진행에 애를 먹을 수 있다. 명도소송에서 승소 판결문을 받더라도 판결문에 명시된 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 판결문은 무용지물이 될 수 있기 때문이다.

명도소송에서 승소하면 대부분 세입자는 나간다. 하지만 끝까지 건물을 비워주지 않고 버티는 세입자도 있다. 이때 승소 판결문으로 강제집행을 해야 한다.

강제집행은 물리력을 행사해 세입자와 세입자의 집기를 임차목적물 밖으로 이동시키는 강제 절차인 만큼 집행에 신중함이 따른다. 만약 판결문에 명시된 당사자가 아니라면 법원의 집행관이라도 함부로 할 수 없다.

따라서 판결문에는 'A는 건물을 인도하라'고 돼 있지만, 실제로는 'B'가 살고 있다면 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 불상사가 생길 수 있다.

그렇다면 세입자의 무단전대를 막을 방법은 없는 것일까.

명도소송 중 발생할 수 있는 세입자의 무단전대는 '점유이전금지 가처분'이라는 예방책으로 문제를 해결할 수 있다.

점유이전금지 가처분이란 소송 기간 중 세입자에게 점유자를 다른 사람으로 바꾸지 못하게 명령하는 가처분 절차를 말한다. 다시 말해 제3자에게 부동산 명의를 넘기거나 변경하지 말라는 취지의 가처분 절차다.

점유이전금지 가처분 신청이 완료되면 세입자가 명도소송 중 무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘기면 승계 집행문이 나오기 때문에 강제집행 절차도 문제없이 진행할 수 있다.

한편 계약 기간부터 계약자와 현 점유자가 다른 상황을 이미 건물주가 인지하고 있는 경우는 어떨까. 가령 건물주와 계약을 맺은 세입자는 따로 있지만, 세입자의 아들이 점유자로 점포를 운영하고 있었다고 가정해 보자.

이 경우 명도소송을 진행할 때는 건물주 입장에서 누구를 피고로 특정해 명도소송을 제기해야 하는지 혼란을 겪는 일이 생길 수 있다.

만약 계약자와 점유자가 다르다면 계약 당사자인 세입자뿐 아니라 현 점유자까지도 특정해 명도소송을 진행해야 한다. 

명도소송은 주로 세입자를 피고로 특정해 진행되는 경우가 많다. 하지만 △전대차 사업자 △공동명의 사업자 등 세입자와 점유자 관계가 분리된 형태도 있다. 이때는 피고 특정도 여러 명으로 해야 강제집행까지 안전하게 할 수 있다.

정리하면 명도소송 중 세입자가 무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘긴다면 판결문을 받아도 무용지물이 될 수 있다. 이를 방지하기 위해서는 명도소송과 함께 점유이전금지 가처분 신청을 해야 한다. 소송 전부터 계약자와 점유자가 다르다는 사실을 알고 있다면 모두를 피고로 특정해 소송을 제기하면 된다.