[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] “세입자가 전세 계약 기간이 끝나면 이사 가겠다는데 돌려줄 보증금이 없습니다. 신규세입자를 구해 전세금을 돌려줄 계획이지만 잘 구해지지 않습니다. 세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 법적으로 어떤 불이익이 생기나요?”

전세금반환을 두고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 집주인과 세입자는 법률상 동시이행 관계에 놓여있다. 다시 말해 계약이 끝날 때 세입자는 집주인에게 집을 돌려줄 명도의무가 있으며, 집주인은 세입자에게 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있다. 하지만 집주인이 경제적인 여력이 없거나 신규세입자가 구해지지 않는다는 이유로 전세금반환을 지연시킨다면 상당히 불리한 상황에 놓인다.

집주인이 세입자에게 제때 전세금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저 걱정해야 할 부분은 전세금반환소송을 당할 수 있다는 점이다. 전세금반환소송이란 계약이 끝났음에도 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

지난해 대법원이 발행한 ‘2021 사법연감’에 따르면 2020년 한해 전세금반환소송에서 세입자에게 유리한 판결이 전체의 93%에 달했다. 전세금반환소송의 경우 대부분 계약 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 제기되는 소송이기 때문에 세입자에게 유리한 판결이 내려진다.

즉 집주인이 보증금을 돌려줄 돈이 없거나 신규세입자가 구해지지 않는 건 순전히 집주인의 개인 사정일 뿐 소송에서 정당한 사유가 되지 못한다.

집주인이 걱정해야 할 부분은 소송만이 아니다. 경제적인 부담도 가중된다. 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 전세 기간이 끝나는 날로부터 전세금반환이 이뤄지는 날까지 지연이자를 물어야 한다. 소송에서 패하면 소송비용까지 물어야 한다.

특히 지연이자 부담이 상당하다. 민법 제379조(법정이율)에 따르면 '이자가 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없다면 연 5%로 한다'고 규정하고 있다.

여기서 끝이 아니다. 5%는 소송에서 판결이 나오기 전까지의 이자다. 세입자에게 승소 판결이 나온 후에는 ‘소송촉진특례법’에 따라 지연이자가 연 12%까지 가산돼 집주인이 받는 경제적 압박은 커지게 된다.

한편 전세금을 제때 반환하지 않는 집주인은 현재 자신이 보유한 재산에도 악영향을 끼칠 수 있다. 임차권등기와 강제집행 절차가 남아 있기 때문이다.

먼저 임차권등기는 세입자가 이사하더라도 기존 주택의 세입자로서 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도를 말한다. 반면 임차권등기는 집주인에게 불리한 요소로 작용한다.

임차권등기는 집주인이 전 세입자에게 전세금을 돌려주지 않았다는 낙인과도 같아 등기부상에도 남는다. 다시 말해 집을 매매하거나 신규세입자를 받을 때 다른 사람도 임차권등기가 된 주택이라는 것을 확인할 수 있다는 설명이다.

마지막으로 전세금반환소송에서 집주인이 패소 판결을 받았음에도 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 집주인의 재산에 대해 강제집행 신청을 할 권한이 생긴다.

만약 집주인이 보유한 재산이 없거나 보증금에 미치지 못한다면 집주인의 가장 확실한 재산인 부동산을 상대로 강제집행 절차가 진행될 수 있음을 명심해야 한다.

따라서 법률상 정당치 않은 전세금 미반환은 집주인에게 불리한 상황을 초래하기 때문에 하루라도 빨리 세입자에게 전세금을 돌려주는 것이 현명하다.

정리하면 집주인이 세입자에게 제때 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 제기할 법적 근거가 된다. 집주인이 소송에서 패소 시 소송비용뿐 아니라 지연이자까지 세입자에게 물어줘야 한다. 소송에서 패소했음에도 집주인이 버틴다면 세입자는 강제집행을 신청해 집주인의 재산을 처분할 수 있는 단계까지 진행할 수 있다.